|
|
ГЛАВА 7. Жилищный геноцид
|
|
Эту главу не понять, если внимательнейшим образом вы не проштудировали главу шестую о подлой статье 66 ГК РФ.
Прежде чем рассказать, как реально это получается на практике с помощью статьи 66 ГК пилить деньги жильцов, я вначале процитирую статью 40 Конституции РФ:
«Каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».
До 2008 года в сфере управления, эксплуатации имеющимся жилищным фондом действовали государственные, муниципальные предприятия. До 2010 года в сфере нового строительства жилья действовал государственный контроль в виде процедуры лицензирования всей строительной деятельности.
Что мы имеем сейчас. Под лозунгом – создадим конкурентную среду в сфере ЖКХ, государство определило принципы новой жилищной политики, и фактически устранилось от сферы содержания жилого фонда, допустив в управление жилым фондом частные управляющие компании. Под лозунгом - больше свободы бизнесу в строительной отрасли - был ликвидировано лицензирование строительной деятельности.
На первый взгляд, какая де разница – управляющие компании в сфере ЖКХ частные или государственные? Но это только на первый взгляд.
Приведу популистский пример – я учредитель, собственник фирмы. Я пишу устав, прописываю там свои полномочия при контроле за деятельностью фирмы, сроки назначения и условия отстранения от должности директора. Я, как собственник фирмы, не только по «писанному», но и практически могу контролировать деятельности фирмы, проверять ее документацию, следить за тем, как директор распоряжается имуществом, как он заключает договоры, какие там прописываются условия и цены. И всегда могу сказать «стоп» директору – а что де за липовый договор ты заключил, а что за заоблачные цены у тебя фигурируют, а куда денежки пошли? И вообще – что за штат тобой набран – сплошь некомпетентные людишки! Плохо ли хорошо занимались ЖКХ все эти Мупы, где учредителями выступали муниципальные органы власти, но местная власть и директора назначала, и регулярные проверки проводила, и прокуратура как орган государства, по жалобе граждан всегда с большей степенью быстроты и свободы могла вмешаться в деятельность МУПа.
Но вот на арену, якобы, конкурентной борьбы вышел частник – частные управляющие компании (далее – УК). И директора в УКа теперь назначает частный учредитель, и этот учредитель заинтересован, в первую очередь, в извлечении прибыли, в уходе от налогов, и при этом, чтобы все было шито-крыто. И частник-учредитель рядом с той же управляющей компании насоздает десятки (вспомним как просто это сделать в соответствии со ст. 66 ГК РФ) фирмочек- однодневочек.
И через эти 10 «свойских фирм», под липовые договоры будет откачивать со счета управляющей компании и деньги жильцов, и от налогов скроется.
Спустя 4 года после допущения частника в сферу жилищно-коммунального хозяйства Правительство издало постановления об обязательном информировании на официальных сайтах УК информации о деятельности компании. Ну и что?! А что каждый собственник квартиры должен перед этим сайтом с калькулятором сидеть – и высчитывать, а где и что ушло налево. У нас в России, что, обязательное аудиторское образование для всех граждан РФ введено?! Государство, скинув с себя управление и содержание ЖКХ, оставило мифический внешний контроль, который никогда не будет эффективнее внутреннего контроля в те времена, когда государство было собственниками МУПов. А все эти совещания, грозные заявления, якобы проверки плановые ничего не поправят. Воровали и будут воровать в УК – между совещаниями, проверками и после затихания громких заявлений должностных лиц государства.
Давайте сравним
Чтобы наглядно увидеть степень воровства в различных отраслях жизни населения приведу таблицу роста цен и тарифов с 1988 года, именно до 1989 года, в котором стали много трепаться о реформах, который в действительности стал перестроечным, и с которого пошел и преднамеренный дефицит, и ползучая инфляция.
| Продукт иль тариф |
1988 год |
2014 |
Выросло в |
| спички |
1коп |
1руб. |
100 раз |
| киловат |
4 коп. |
2руб.90 коп. |
75 раз |
| бензин |
14 коп. |
26-30 руб. |
200 раз |
| водка |
4руб.12 и 3руб62 коп |
250-350 руб. |
Примерно 100 раз |
| автобус |
5 коп. |
16 руб. |
320 раз |
| Молоко 1 л |
26-28 коп |
30 руб. |
110 раз |
| Хлеб буханка 1 кг |
14 коп |
18 руб (800 гр)= 22,5 руб. за 1 кг |
160 раз |
| Колбаса вареная |
2,2 руб. при 80% мяса в ней |
220 руб. при 40% мяса, в пересчете на 80% мяса - 440 руб. |
200 раз |
| Яйца десяток |
90 коп. – 1 руб.30 коп. |
52- 55 руб. |
Примерно в 58 -61 раз |
| Сахарный песок |
90 коп. |
30-40 |
Примерно в 42 раза. |
| Минимальная заработная плата |
70 руб.
в СССР |
5554 |
80 раз |
| Минимальная пенсия при полном стаже для назначения пенсии |
50 руб.
в СССР |
6252 руб. |
125 раз |
| Средняя заработная плата |
256 руб. по СССР.
(по Ярославской области не нашла данных) |
29321 руб. за 2013 год
В Ярославской обл.- 21293 руб. |
114 раз
|
Однокомнатная квартира в поселке Лесная Поляна Ярославской области
(со всеми удобствами, кухня 9 кв.м., лоджия 4 кв.м., кол-во проживающих -2 человека) |
6 руб. 52 коп.
в эту сумму входит и газ, а счетчиков тогда не было |
Январь – декабрь 2012
Средний показатель за месяц 2253,1 руб
|
в 346 раз !!!
после последних повышений 2013 года это будет еще больше |
Примечания к таблице. Чтоб идеологические противники не занимались «исканием блох», сразу оговорюсь, что по средней заработной платой по области и стране получаются небольшие «неувязки». Сначала пресса рапортует одну цифру, «входишь» на официальные сайты – цифры несколько другие, а потом появляются печатные варианты – опять расхождения. Но расхождения небольшие, не кардинальные, в сотню-другую рублей.
По минимальной пенсии. Такого понятия нет. Если в результате начисления пенсии, ее размер будет мал, но пенсионеру «доплачивается» до установленного минимального прожиточного уровня неработающего взрослого гражданина, который регулярно пересматривается
В квитанциях по ЖКХ за 2012 год по однокомнатной квартире с прописанными в ней двумя человеками и не установившими счетчики, средняя квартплата за 2012 год получилась 2253,1 руб. А вот за 2013 год цифру назвать не могу – люди стали осторожными, «как бы чего не вышло», но понятно, что в 2013 году квартплата значительно выше.
Для наглядности я сканировала четыре квитанции за 1988 год. За тот же 1988 год мною взята справка о заработной плате в сельхозтехнике за четыре года, чтоб не было предположений о выборе наиболее высоких показателей по годам. При этом следует добавить, что в мои доходы в 1986-87 годах входила еще зарплата за совместительство в университете – спецкурс «Юридическая служба в народном хозяйстве», и доходы за 5 месяцев работы в Сельхозхимии. Поэтому к стабильно средней заработной плате в 190 рублей плюсую алименты на сына в 50 рублей (со старлея в ОБХСС – за точность ручаюсь), и доход на семью из двух человек получается примерно в 240 рублей. Таким образом, доля квартплаты в моем доходе составляла 2,6%.
Подруга с семьей из 4 человек и доходом в 450 рублей за трешку платила в тот же период - 11руб 40 копеек, тот же почти процент от общего дохода семьи – 2,5%.
Пенсионерка, моя бабушка с пенсией в 80 рублей платила за комнату в коммунальной квартире 4 рубля - всего 5% от дохода. А потому при разумных ценах и тарифах пенсионерка не нуждалась в каких-то льготах и субсидиях.
Получается, что за 25 лет рост стоимости проезда в общественном транспорте, расходы на жилье самые чудовищные, по сравнению с ростом других тарифов и цен.
Расходы на жилье и транспорт, это то, что сократить невозможно. Ты можешь сесть на одну картошку со своей дачи, покупать дешевые сосиски, которые и кошка есть не станет, пить только чай из бесплатной мелиссы, можешь начать перешивать одежду из советского прошлого, перелицовывать, перекрашивать. Но как в Ярославле обойтись без расходов на транспорт? Да невозможно. И потому рост на тарифы транспорта огромный.
В шалаше в Ярославле не проживешь, даже если рядом милка будет, холодновато и с ней…. Поэтому сократить, иль вовсе избавиться от расходов на коммунальные услуги, невозможно. Поэтому тоже рост цен в сфере ЖХК чудовищный. Сейчас, первопроходцы со счетчиками ликуют – экономим, но попомните, как только счетчики будут у всех, просто резко вверх «дернется» тариф на единицу. Несмотря на обилие нефти в России, цена бензина, тем не менее, выросла в 200 раз, бензин нужен всем, и во всех производствах.
А вот если без спичек обойдешься – то и рост цен на них самый маленький, если водку пьют не все, то и рост цен на водку сопоставим с ростом зарплаты по стране. И уж красноречивы цены по сладкому и яйцам - все с возрастом рано или поздно начинают себя ограничивать в потреблении сладкого и яиц из-за угроз атеросклероза и диабета. Поэтому как не пытались играть своими картельными соглашениями с ценами на сахарный песок оптовики, но потребитель не сдался! Пить чай несладкий ведь так полезно. Так и не «подтянули» торговцы рост цен на песок к среднему показателю роста многих цен в России за два десятилетия (с 1992 года) в 200 раз
Получается, что в тех отраслях, направлениях жизни общества, где находится самый необходимый продукт, услуга, незаменимые для жизни человека, там и рост самый устрашающий – на жилье, транспорт, бензин.
Из этого вполне логичный вывод – в тех отраслях и наглеют, и ворую более всего, чиновники и предприниматели при этом рассуждают нагло, но логично: а куда, мол, населению деться?!
Перейдем просто к азам экономической теории.
Составляющей частью себестоимости любого продукта, услуги (перечисляю очень обще) – это заработная плата, сырье, материалы, энергия, ГСМ. Есть производства энергоемкие, материалоемкие, там, где в себестоимости большая часть – это затраты или на материал или на энергию. Строительство – материалоемкая отрасль, перегонка спирта – энергоемкая. В сфере услуг, например, доля заработной платы в общей цене услуги наибольшая, поэтому услуги, это всегда – трудоемкие. И главный вывод – рост цены какой-то составляющей части себестоимости товара иль услуги в 2 раза, не означает, что, вся услуга, товар, тариф должны расти тоже в 2 раза. Приведу наглядный смешной пример - тариф чистильщика обуви на улице в 100 рублей. Составляющими тарифа - 10 рублей расходы на ваксу, 90 рублей за личный труд. Вакса подорожала в 2 раза, т.е. на 100%. Но рост тарифа на услугу чистильщика не будет 100%, а составит всего 10%, потому что вакса в стоимости услуги составляла всего 10%. Пусть цена на ваксу вырастет в три раза, но услуга чистильщика повысится всего на 20%. Пример, полагаю, понятен.
Так вот в коммунальных услугах именно в разделе – содержание жилого фонда – основная часть себестоимости – это затраты на заработную плату. Но стоимость труда в России выросла примерно в 100 раз (глядим на таблицу). Энергия и бензин выросли соответственно в 75 и 200 раз. А с чего это у нас тарифы на тепло, горячую воду, и вообще все содержание жилья выросли в 360 раз? Обоснованный рост тарифов на содержание жилья вместе с отоплением, должен быть по идее состояться в средних показателях между 80, 114, и 200 разами. Но уж точно – меньше чем в 200 раз. Тем более, что бензином у нас нигде воду не нагревают, а другие нефтепродукты дешевле бензина. Самое дорогое тепло – у мазутных котельных. Но большинство населения имеет тепло и горячую воду от газовых котельных, самых дешевых по стоимости одной Гкаллории тепла
Вы чуете, каков размер катастрофы?
И все притворяются, как будто не видят, что идет явно нелогичный рост тарифов в сфере ЖКХ, по сравнению с ростом других цен и тарифов.
Зададимся вопросом, а почему так получилось? Ну, не дураки, же там, «наверху». Путь даже наши депутаты муниципалитетов в большинстве своем преимущественно иль пешки или пофигисты с зарплатой в 100 тысяч с лишком. И почему, несмотря на громкие заявления «сверху», не навести порядок в ЖКХ, здесь, на местах. Почему до сих пор не разберутся с ценами, тарифами?! И при этом демонстрируется явное ничегонеделанье. Отписки отправляются даже на коллективные жалобы избирателей, которые сопровождаются письмами депутатов областного уровня!
«Почему так?» - задавалась вопросом я. И ответ о причинах, глубоко скрытых, совсем неожиданно получила после реплики одной из старших домов в нашем поселке. Дама разносит квитки на уплату квартиры. Из 60 квартир в доме, построенном в 1982 году, 45 квартировладельцев пользуются субсидиями, льготами и т.п. То есть полностью за счет своих личных доходов коммунальные услуги уплачивают всего 15 квартировладельцев из 60! Остальные по причине роста, чудовищного роста тарифов ЖКХ, да еще при крайне низких зарплатах и пенсиях - за квартиру не в состоянии расплатиться, опираясь только на личные доходы. Из-за низких доходов- зарплат, пенсий, жильцы квартир идут на поклон к власти – собирают справки, оформляют субсидии, льготы. Понимая, что один дом не показатель, я навела справки через администрацию поселка Лесная Поляна о получателях субсидий, льгот по оплате жилья. Выяснила – из 1050 квартировладельцев, только 300 человек платят за квартиры без льгот и субсидий.
Логически следует и другой вопрос – а такой человечек, что «на крючке» у нашей власти по причине субсидий, льгот, он будет бунтовать, голосовать «против»?!
Поэтому я полагаю, что это государственная политика – регулярный рост тарифов на жизненно необходимые услуги – на содержание, ремонт жилья. Половина нашего поселка в Лесной Поляне на крючке у власти! Нищее население самое трусливое население. А если при низких доходах ему еще регулярно повышать тарифы на ЖКХ, то население будет дрожать перед одной мыслью-страхом: как бы чего не вышло. И против власти – ни-ни. Что и требовалось для власти! А все эти якобы контролирующие органы в правительствах, администрациях – это имитация деятельности.
Потому и «впущены» в сферу ЖКХ частные управляющие компании. На их долю правительство взгромоздило неблагодарную, но сверхприбыльную работу – оббирать население через тарифы. Сразу решается несколько задач:
1. вроде власти не при чем, когда не ремонтируется нормально жилищный фонд, обворовываются жильцы – это вот они, управляющие компании, виноваты,
2. власть выставляется благодетелем, когда обещает «разобраться»,
3. благодаря деятельности управляющих компаний население нищает, и все более «на крючке» у власти,
4. расширяется идейная поддержка существующей власти за счет слоя жирующих на тарифахи нормативах в сфере ЖКХ, предпринимателей.
Деньги переправляются на Запад, который так нуждается в подпитке ресурсами из России. А наша элита любит Запад больше собственного населения.
О видах воровства в управляющих компаниях.
Все происходящее в сфере ЖКХ – это жилищный геноцид. Потому что на законодательном уровне дали массу лазеек, чтобы воровать.. И воруют, чуть ли не на законных основаниях, благодаря все той же 66 Гражданского кодекса. Вы уже поняли, что создать коммерческую фирму у нас весьма просто – 10 тысяч уставного капитала, 2 тысячи госпошлина, тысячу за удостоверение подписи учредителя у нотариуса; и фирма готова. И вот вокруг управляющей компании создается масса «своих фирмочек». 10 родственников физического лица создадут 10 технических ООО. А эти технические ООО вместе с другими более далекими родственниками частника, где никогда не будут выявлены родственные связи, совместно создадут еще 10 других ООО. А то и вовсе как в Италии - учредители из домов для престарелых иль бомжи из подвала. А после создания окончательных фирм: ООО №11 будет поставлять стройматериалы по высочайшим ценам, ООО № 12 будет оказывать какие-то консультационные услуги, коллекторские, ООО № 13 - ремонты подъездов, ООО № 14 - ремонты кровли, и далее по списку. Все услуги (какие только можно придумать), для обслуживания домов, будут идти через эти «свойские фирмы» по завышенным объемам и завышенным ценам. Годик-другой эти фирмы просуществуют, перед началом (раз в три года) налоговых проверок эти фирмы просто испарятся. Создадут другие. Разве 13 тысяч рублей велика сумма на создание фирмы, когда через фирмы миллионные суммы откачиваются?! Тем более, что и 10 тысяч можно реально не тратить, сегодня в банк положил, а завтра снял.
С фирмочками заключаются липовые договоры (первый вид воровства), в фирмы перечисляются далеко не липовые деньги, полученные с жильцов. Домов «под управление» частные управляющие компании стараются нахватать как можно больше. Директор УКа состряпал с директором «свойской фирмы» договор, подписал акт выполненных работ и дает указание главбуху о перечислении денег. Какая налоговая и когда будут проверять в 200 домах, например у нашей управляющей компании, производился иль нет ремонт? Налоговая проверит лишь правильность оформления документов на ремонт. Вы думаете, почему так стало много мигрантов в сфере ЖКХ? А потому, что мигрант зависим, куда ему сказали – туда и пошел, мало понимая, а на том ли объекте он трудится. Массовое применение труда мигрантов пошло именно с создания частных управляющих компаний. Мигранты приезжают и уезжают, это так удобно – все концы в воду.
Второй вид воровства – завышенные объемы и завышенные цены в договорах со «свойскими фирмами». Вряд ли налоговая полезет на дом проверять – а тот ли материал положен, в сколько слоев? Например, я в ответе на жалобу, что поселок не ремонтируется, получила целый отчет – как хорошо ремонтировался дом № 28 в поселке Лесная Поляна. В отчете по 28 дому Лесной Поляны было записано – 7 прочисток канализации за 8 месяцев 2010 года! Все может быть со столь большим количеством прочисток, только вот как оказалось в доме за одну прочистку 445 метров стояков, когда их там всего 220 метров, потому что дом пятиэтажный и в нем всего 60 квартир. Что же это получается? За одну прочистку в доме чистились все стояки сразу, и по два раза?! Что ж такое у нас было в 2010 году?! Так это только один маленький пример.
А сами сметы? В раздел затрат на заработную плату закладывается средняя зарплата по области вместе с налоговыми отчислениями. «Свойская фирма», выступающая в виде подрядчика на ремонте кровли, нанимает мигранта, зарплату ему платит по минимуму – экономия на зарплате. Да и зарплата черным налом, налогов с зарплаты оказывается раза в три меньше, чем в смете было заложено. Вот тебе уже и двойная экономия по смете, по разделу «затраты на зарплату». А уж про материалы вообще помолчим. Кто будет проверять, соответствует ли после проведенного ремонта материал на крыше тому материалу, что был учтен в утвержденной перед ремонтом смете!? И сколь положено слоев, сколько заложено в смету, иль фактически на крыше в 2 разе меньше слоев? Правильно ли ремонтировали, и ремонтировали ли вообще? Умник возразит – существует де гарантия и на крышу. Существует... Проводит «свойская фирма» целый год ремонты с липовым объемами иль с сильно завышенными объемами. Ремонты на сотне крыш. Год «похапала» управляющая компании пополам со «свойской фирмой» деньги жильцов. Крыши потекли, имитация гнева и суеты со стороны управляющей компании. А «свойскую фирму» ликвидируют, отвечать по гарантиям некому! И это не только в сфере ремонта, это аукается и при новом строительстве.
Ведь у нас так просто создать потом еще одну фирмочку, даже по чужим документам, по украденным иль «арендованным» паспортам. Еще больший умник скажет - но ремонтники вступают в СРО, платят взносы. А когда распиливают суммы, близкие к миллиардам, плюнуть на 350 тысяч рублей взносов в СРО - пара пустяков. То- то, умники…
Третий вид воровства – производство работ на чужих объектах. Этот вид воровства был освоен еще в 90-х годах. Все красиво – и договор, и объем, все оформлено. Но производится ремонт не на обслуживаемом доме, а на чужом объекте, и с владельца чужого объекта получат живые деньги в личный карман за ремонт, а затраты «вешают» на управляющую компанию, чтоб ей налогов меньше платить. И опять причина – брать мигрантов со стороны – что он вспомнит, что он знает, а еще быстрее уедет к тому моменту, если когда-либо этот объем работ и будут проверять.
Но самая мощная подпитка в личный карман учредителей идет от того, что штат управляющей компании минимальный, управленцы одни. Нет сантехников, электриков, никакого производственного персонала. И даже сантехнические работы выполняются силами других организаций. А в строке – содержание и обслуживание жилья, есть подстрочка - на содержание управляющей компании. Если штат сделать минимальным, то какая экономия, какая разница между собранными деньгами и выплаченной зарплатой штату! А то, что наем сторонней организации для производства работ обходится значительно дороже – это уже проблемы жильцов. На их долю остается крошечная часть реальных услуг, за те огромные деньги, что выплачивают жильцы, собственники квартир в пользу УКа.
А по теплу, мусору, воде тоже огромное поле для маневра! Мусор становится золотым. По идее, например, если собранных денег с жильцов (что сплошь и рядом происходит) в 10 раз больше, чем реально заплачено за вывоз мусора из дома, из целого поселка (например, из Лесной Поляны), то по логике и закону, управляющая компания должна вернуть излишне полученные деньги жильцам. Но подобного не происходит. Управляющие компании научились ловчить и с мусором – за отдельную плату в личный карман, в мусорные баки для жильцов, предназначенные для вывоза бытового мусора, якобы случайно, попадает мусор коммерческих фирм.
Тоже происходит и с другими строками по квитанции за ЖКХ - за все виды ресурсов. А с ведением ОДН (общедомовые нужды) по каждому виду ресурсов (электроэнергия, вода, газ) жизнь управляющих компаний будет сверхсладкой.
А уж про тепло мы тихо помолчим. Я тут формулу по потребностям тепла применяла, где в расчет принимается средняя температура наружного воздуха по месяцам, общий объем здания, материал и толщина стен, общий объем квартиры (высота потолков Х площадь) – расчеты в наших квитанциях за тепло в 3 раза превышают реальные Гкалории. Ну, пусть формула несовершенна, и в действительности всего в 2 раза. Но это главная статья расходов в течение 7-ми месяцев отопительного сезона!
Но воруя у жильцов, накручивая и лоббируя завышенные тарифы ради личного обогащения, управляющие компании, фактически, воруют и у государства. Я приводила пример как из нашего дома, из 60 владельцев, 45 пользуются различными субсидиями и льготами, из 1050 квартир поселка, только в 300 квартирах жильцы платят 100% квартплаты. Но будь тарифы разумными, районный и областной бюджет не тратили бы, в огромных размерах, средства на субсидии и льготы для жильцов с низкими доходами.
Грубый подсчет по нашему поселку показывает, что отопление в Ярославском районе превышает даже ярославские городские показатели на 30%, а так нормативы воды вообще в 3 раза выше городских и содержание жилья на 50%. То вывод таков - 30% субсидий в Ярославском районе могли быть сохранены для бюджета. Только по Лесной Поляне при 750 получателях субсидий и льгот это составляет сумму примерно 700 тысяч рублей в месяц - для районного, областного и федерального бюджетов вместе. В год миллионы с одного поселка, а за 5 лет – это миллиарды по Ярославскому району.
Поэтому, второй причиной завышения тарифов ЖКХ является следующее - Субсидии становятся законным основанием перекачки средств, собранных за счет налогов со всего населения (13-ти процентный подоходный налог весь остается в области) в бездонные карманы владельцев управляющих компаний. И через 147 лет после написания «Капитала», К.Маркс абсолютно прав, обратив внимание на то, что бюджет буржуазного общества используется правящим классом для накопления собственных капиталов. За счет безудержной алчности управляющих компаний недофинансируется образование и медицина для всего народа, не ремонтируются должным образом дороги внутри город и деревень, и многое чего не делается для народа за счет бюджетных денег.
При первом взгляде на взаимоотношения внутри «рокового треугольника»: управляющие компании-жильцы – чиновники, мы видим, что нашим государственным мужам недосуг, порой не хватает просто компетентности, разбираться с тарифами. Свою ж зарплату они получат, а в отношении того, что за крохи останутся в бюджете на общие нужды после огромного потока субсидий, чиновника не интересует. Им, чиновникам, хватит денег и на медицину, и на образование, т.к. зарплата областных чиновников, даже среднего звена, меньше 100 тысяч не бывает. И свой брат в управляющей компании чиновнику ближе по духу. А потому, чиновник не «обидит» буржуина в пользу рядовых граждан – собственников квартир под игом управляющих компаний.
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФАШИЗМ
А теперь перейдем к еще одной разновидности жилищного геноцида – строительному фашизму.
Опять кто-то из читателей покачает головой – ну че де громкими плохими словами кидаетесь?! А я говорю – именно строительный фашизм. Судите сами: нашему противнику в Великой Отечественной войне 1941-45 г.г. пришлось «поработать». Для начала добыть руду, выплавить металл, построить самолет. А еще тратить бюджет на исполнителей – выучить, сделать строителями самолетов иль пилотами. А потом убедить исполнителей рисковать жизнью, чтоб лететь бомбить дома в русских городах. А что такое дом? Это вложенный труд населения страны-противника. И получалось так, чтобы уничтожить результаты труда русских, фашисту тоже приходилось прикладывать какие-то усилия и нести затраты. А сейчас фашизм против русского населения практически беззатратный. Сейчас для фашистов ничего добывать и строить не надо, рисковать жизнью тоже. Сейчас сумей убедить на высоком законодательном уровне принять пакет документов, а потом подобрать и расставить своих людишек на нужных направлениях. И без всяческих бомб в России стоят разбомбленные целые города – в Ярославле с 2010 года 18 недостроенных домов, а это 3 тысячи обманутых дольщиков, с учетом их семей – 9 тысяч, районный город обманутых дольщиков. Именно таков был расклад на весну 2011 года. К весне 2012 года никто из руководителей и учредителей фирм - недобросовестных застройщиков, не был посажен, чтоб другим неповадно было. За три года из 18 домов два дома сданы в эксплуатацию, да два дома на стадии недоделок. А другие – в том же положении, что и весной 2011 года. Достроено четыре, но на замену им появились другие долгострои. Правда по официалке числится иная цифирь, но чиновники - по отчету, а мы, по правде!
Получается, что фашисту и бомбить не пришлось русские города, просто «эффективные собственники» из числа застройщиков дома не достроили. А есть и такие, где фирма застройщик, во главе с эффективной госпожей Г., вообще забыли заложить фундамент под дом, на который деньги собрали у ярославцев аж в 2005-2006 годах!!!.
Недостроенные дома - это почти что разбомбленные дома, потому что в недостроенных домах - уничтожен труд дольщиков. Дольщики работали, получали зарплату, копили, во многом себе отказывали. Их деньги в строительстве домов – это плата за их труд, пусть в других отраслях производства. Их труд в недостроенных домах, и результат их труда уничтожен недобросовестными застройщиками. Как при немецких бомбежках.
Шесть(!) уголовных дел возбуждено в Ярославской области по недобросовестным застройщикам, первое еще в 2010 году, большинство весной и летом 2011 года, но - ни одно уголовное дело не передано в суд. Так что как и в войну - есть пособники, есть коллаброционисты, есть дезертиры и трусы, отсиживающиеся по кустам – чья перетянет.
Нынешние дольщики воюют в одиночестве со строительными фашистами.
А будущие дольщики надеются, что сия чаша их минует.
Для начала опять вспомним статью ст. 66 ГК РФ и разберемся с ситуацией – отмены лицензий на строительную деятельность.
До 2010 года строительная организация обязана была получать лицензию на строительство. Просто так с бухты-барахты, фирме, созданной благодаря ст. 66 ГК нельзя было вести строительную деятельность. Строительная организация должна была (образно выражаясь) доказать свою строительную состоятельность. Она должна была доказать, что у нее есть штат строителей, сопутствующих специалистов, чтоб стройку вести. Она должна была доказать, что у нее есть соответствующее оборудование и строительные машины, чтоб компетентный штат сотрудников действительно мог строительство осуществлять. Т.е. государство в духе Конституции реально гарантировал гражданам право на жилище. Государство допускало на стройку именно те организации, что имели и штат, и основные средства для ведения строительства. И выдавало строительным организациям лицензию. Понятно, что Уставной капитал и имущество у такой строительной фирмы было гораздо больше мифических 10 тысяч рублей. И понятно, очень трудно было бы строительной фирме с большим штатом, со строительной базой «раствориться» на российских просторах, когда она захотела бы «кинуть» своих клиентов, заказчиков, дольщиков. По своим долгам строительная фирма отвечала всем имуществом. Что лицензирование было серьезной процедурой, свидетельствует деловая практика конца 90-х начала 2000-х лет. Были недобросовестные застройщики, но как мал был их процент, на фоне нормальной строительной деловой практики. Вот только начались разговоры об отмене лицензирования, так и началось это массовое «кидание» прикрытое фиговым листком – так кризис же…
Вспомню старую историю.
Я работала в фирме-заказчике по долевому строительству гаражей. Все подрядчики были с лицензиями. И настолько все с лицензированием было серьезно, что юрист фирмы-подрядчика однажды посетовала – продление лицензии под угрозой, так как уволился специалист- энергетик.
Все подрядчики имели штаты специалистов и строительные базы: строительную технику и оборудование, а не комнату в два окна, как это сейчас.
Строим мы гаражи. Смета на стройку была сделана (так обычно бывает) с большим запасом. И руководитель фирмы заказчика (в то время заказчик собирал деньги дольщиков и заключал договоры с подрядчиками), зная об этом, решил заняться «прокруткой средств» перед тем как собранные с дольщиков средства будут вложены в стройку. Крутили-крутили вместе с начальником ОКСа, докрутились до кризиса 1998 года. Свои личные дела эти два крутильщика решили - начальник создал личный бизнес, другая – обучила дочку в Англии, а вот стройку чуть не загубили. Трудовой коллектив (наш) заказчика тоже вложился в стройку гаражей, поэтому это начальничка сумел переизбрать, пришел новый руководитель, новый начальник Окса, и в тяжелые времена после кризиса 1998 года (!) стройку сумели все же закончить. Было трудно, с подрядчиками пришлось расплачиваться натурой – гаражами. Страшные скандалы на собраниях с дольщиками, опустошение оборотных средств (дольщики через суд забирали свои вложенные деньги). Но подрядчикам было «не слинять» - завязли в стройке, невозможно было просто так «бросить» стройку и нам заказчику – фирма с большим недвижимым имуществом, поэтому стройку завершили. К всеобщему удовольствию.
Давайте посчитаем, конечно, суммы смехотворные, но ведь был 2001 год, когда завершалось строительство. Дольщики первой очереди получили гаража за 39 тысяч, в которых 20% стоимости составляли средства на содержание заказчика. Вторая очередь для физических лиц – 41 тысяча, для юридических лиц- 60 тысяч рублей. Но как только сдался гараж в эксплуатацию, рыночная стоимость гаражей стала в 90 тысяч. Свои нервы и затраты оправдали все, кто занялся потом реализацией построенного.
Даже стройка, на которой два деятеля малость «пошуршали», тем не менее, была доведена до ума
К чему я это все рассказываю. Да к тому, чтоб объяснить, что пока шла стройка гаражей (1994-2001 год), это было такое «законодательное» время, что само существование строительных фирм, занимавшихся строительством, и которые были обязаны получать строительные лицензии, предполагало:
1) наличие большого штата работников,
2) наличие больших основных средств.
И это в конечном итоге способствовало тому, что обманутых дольщиков было мало. Бежать с большим имуществом строительным фирмам было как-то не с руки – поклажу потерять страшно. Дешевле было завершить стройку.
А когда пошли разговоры об отмене строительных лицензий - вот те, заведомые «крутильщики», рвачи, которых, процедура лицензирования держала в узде (до 2010 года!), и рванули с деньгами дольщиков в оффшоры, за границу, растворились на просторах России. Некоторые строительные дельцы, наиболее смелые, только деньги туда подальше перевели, а здесь, в Ярославле, занимаются «общением» со следователями с обоюдовыгодными результатами.
Поэтому, когда я вижу вялотекущую стройку, то знаю – строят не на те деньги, иль не на все деньги, что вложили дольщики, а скорее всего – на проценты от прокручиваемых в банках денег дольщиков. И когда читаю аналитику насчет строек, то думаю не над прочитанным, а занимает чаще всего вопрос – кто «проплатил» статью, иль чью сторону выбрал тот или иной писака. Потому как пока на стройке не поработаешь, пока по судам не «пошастаешь», то в стройке мало чего поймешь…
Каковы они у нас застройщики и откуда они к нам «прикатили»?
Для начала расскажу, как накапливался первоначальный капитал. Вспомним 90-е годы.
Это было время, когда «моды на кидание» дольщиков еще не было, а отдельные личности в фирмах застройщиков довольствовались малыми деньгами. Делалось это так. Договоры на долевое строительство (назывались они не всегда именно так, но суть была одинаковой) заключались не только с ярославцами, в действительности желающими улучшить свои жилищные условия за счет покупки нового жилья. Руководство фирмы – застройщика распределяло часть квартир между своими сотрудниками, и заключало с сотрудниками такой же договор на долевое строительство. А какую цифру, цену квадратного метра поставить в договоре решал руководитель. Так что в договорах с сотрудниками цифра была минимальной, и чем выше стоял на руководящей лестнице сотрудник, тем меньше она была. Как говорится, своя рука владыка. А дальше складывалось интереснее. Этот человечек до завершения строительства оговоренную сумму вообще не платил. Сдается дом в эксплуатацию, и сотрудники фирмы вносят сразу же требуемые для закрытия договора и передачи квартиры в собственность деньги. После оплаты полной стоимости договора, сотрудники через переуступку права требования продавали свои новые квартиры другим ярославцам - покупателям. Понятно, что разница между ценой договора «для своих» и фактической рыночной ценой, по которой квартира продавалась на сторону, была большой. Я видела такой один такой договор - разница в 50%. Строительные фирмы-застройщики могли позволить себе такие шалости в интересах своих сотрудников – главных бухгалтеров, экономистов, инженеров, родственников руководителей. Потому что строительные фирмы в то время - это традиционные, нормальные предприятия, со строительной базой, с большим штатом, как того требовалось при лицензировании строительной деятельности, когда фирма большая, с большим штатом, с базой. Кидания дольщиков и быть не могло, во-первых, когда сотрудники хотели заработать на перепродаже, во- вторых, куда ж застройщику деться с огромной базой и штатом сотрудников?!
Но следует признать, что на договорах с сотрудниками, на «опробировании» на своих, отрабатывалась коррупционная схема – «нужным человечкам» из полезных структур квартирки по самым минимальным ценам.
В конечном же итоге, легко заработанные деньги, практически из воздуха, потянули руководителей различного ранга на отрыв от «родной трубы». Первоначальный капитал заработан, хотелось развернуться во всю ширь. К тому же хотелось заменить привычный штат строителей, которые при своем опыте традиционно требуют соблюдения трудовых прав. Бывшие руководители крупных строительных предприятий стали предпринимать бесконечные реорганизации, перекачивание активов, создание новых строительных фирм именно под себя, чтоб уже на законных основаниях класть в карман (как учредители новой фирмы) чистую прибыль от функционирования новой фирмы. Но и этот второй этап был еще полбеды. А настоящая беда началась именно тогда, когда было ликвидировано лицензирование строительной деятельности, когда очень упростилось как создание новой строительной фирмы, так и ее ликвидация. Была дана возможность в массовом порядке обманывать именно тех, для которых вроде бы и начиналась долгая реформа в строительной сфере.
О понятии долевого строительства.
Название это связывают с долевой собственностью. В действительности это не так. Потому что квартира, после передаче ее вам, как дольщику, будет находиться в Вашей единоличной собственности, но никак не в долевой собственности с другими дольщикам. А название «долевое» возникло в 90- годах от самой процедуры оплаты долевого строительства: дольщики вносили деньги на стройку долями, вначале на фундамент, потом на стены, потом начинались доплаты на все остальное. На той, на давней стройке гаражей происходило именно так. И взнос долями, а не всей суммой сразу, это лучшее из старой практики. Именно та практика, возьми ее из прошлого опыта, не соблазняла бы нынешних застройщиков, собиравших в огромных суммах и сразу деньги дольщиков, в определенный момент «рвануть» от дольщиков подальше с кошёлками денег, то бишь с проводками на заграничные счета.
О сметах.
Вы уже поняли, что нынешние сметы на строительство, составляются с огромным «запасом».
Близость Москвы оказывает самое неблагоприятное влияние на сметы по строительству жилых домов в Ярославле. Чтоб смета была гарантированно завышена, наши застройщики обращаются за составлением проектов, а затем и смет в столичные организации-проектировщики. И это несмотря на наличии кадров проектировщиков здесь, в Ярославле.
То, что сметы завышены даже на самое что ни на есть экономичное жилье, предательски высвечивают предложения по элитным стройкам двух и трехэтажных коттеджей большой площади. Элитные коттеджи, вместе с большими земельными участками, предлагают вместе с подрядом на его возведение и ответственностью подрядчика за сдачу коттеджа в эксплуатацию. И цена одного квадратного метра в коттедже гарантируют по 26 тысяч за квадрат! Заметим, что в стоимость входит и все необходимое в коттедже для жизни – и оборудование ванн с туалетами, и кухни. Понятно, что в эти 26 тысяч за квадрат застройщик закладывает и не хилую прибыль!
На ветках (темах) Ярпортала, предлагали в 2012 году земельные участки с подведенными коммуникациями под самостоятельное строительство (без подряда). И рядом размещалась реклама фирм-подрядчиков, которые предлагают построить дом под ключ. Так эти фирмы гарантировали, что строительство дома под крышу (без сантехники), обойдется в 15 - 25 тысяч за квадратный метр. В этих 15 - 25 тысячах за квадрат, понятно, тоже есть прибыль для исполнителя подряда. И также очень большие транспортные расходы, коих, заметим, гораздо меньше при строительстве многоэтажек внутри города.
Так что настоящая цена квадрата готовой жилой площади в Ярославской области именно в 30-35 тысячах рублей. И в эти 35 тысячах уже заложена, и прибыль застройщика, и много чего другого. А в Ярославле, по «ценникам» от застройщиков, в 2013 году меньше 42 тысяч за квадратный метр было не найти. Меньшая цена была только на домах в стадии строительства фундамента
Парадоксальная ситуация у нас сложилась – среднему классу, и ярославцам, с доходом ниже среднего класса, кто по ипотеке строится, иль с использованием материнского капитала иль сертификатов - жилье обходится гораздо дороже, чем явно богатым. Зададимся вопросом – а почему?! А причины две – богатые лучше умеют считать деньги и могут за себя постоять, их не «надуешь» на астрономических сметах. Вторая причина тоже прозаическая – застройщику богатые граждане, желающие построить большое элитное жилье в пригороде, ближе по классовым интересам, чем обычный дольщик, который вынужден выгадывать на каждой тысяче.
Поэтому наши нынешние цены в Ярославле на новое жилье в 42- 52 тысячи за квадратный метр – это сверхприбыль, и еще при завышенных сметах. Но кроме громких заявлений от власти, что у них есть намерение сделать доступным новой жилье, ничего практически не сделан.
Кстати, можно и более грубый подсчет сделать, он наиболее зримо показывает – насколько чудовищен рост цен на новое жилье. Попытаемся сравнить цены на строительство кооперативных домов в советское время, с нынешними ценами. Правда в сметы в советское время закладывалась всего 20% сметной прибыли генподрядчику. Кооперативная трехкомнатная квартира обходилась в 4-5 тысячи рублей (сокурсница строила после 1982 год). Рыночная же стоимость кооперативных квартир, аналогичных, была где-то в пределах 8-10 тысяч рублей. В то же время, тысяча красного кирпича – 80 рублей, после резкого повышения цен в 1992 году - 120 рублей. Сейчас аналогичный кирпич за тысячу штук идет по цене 11-12 тысяч рублей, таким образом, кирпич стал в 100 раз дороже по сравнению с 1992 годом, и в 150 раз по сравнению с 1988 годом. Такие же примерно и темпы роста цен на силикатный кирпич. Бензин подорожал в 200 раз – транспортные расходы на стройке значительны. Заработная плата средняя выросла в 100 раз. Следовательно, рост цен на жилье должен быть по идее меньше, чем в 200 раз. Трешка в 70 метров редки, но известна цена на двушки, которые равны по метражу прежним трешкам. Так вот, новая готовая квартира в Брагино размером в пределах 70 метров предлагались в 2013 году от 2,6 млн. (Норское) до 3 млн. рублей (Заволжский район). Скоко, скоко рост?! Правильно, если иметь в виду сметную прибыль в 20%, то рост в 750 раз!!! Если взять за основу рыночную цену кооперативной квартиры в 1988 году, и сравнивать 10 тысяч советских рублей с 2,8 - 3 млн. рублей путинских, то рост рыночной цены на новые квадраты все равно запредельный, в 280-300 раз по сравнению с советским периодом. И не надо песен про маленькие прибыли бедных строителей.
Так что рост цен на новое жилье такой же чудовищный, как и рост тарифов в коммунальной сфере.
Где деньги, Зин? Причины тут.
Старания застройщика еще на этапе проектирования, чтоб смета была «что надо», побуждает застройщика начать «увод денег» с первых же этапов строительства, он же знает, что смета сделана с большим «гаком». Делается это так. Своему человечку оформляется договор долевого строительства сразу на несколько квартир Цена, понятное дело, самая «щадящая», реальная цена. А потом свой человечек начинает через договоры переуступки права требования, перепродавать квартиры уже по «настоящей цене». Таким образом, осуществлялся увод денег со строительства дома на ул. Блюхера фирмой ПСК «Квартала». Некий человечек закупил аж 45 квартир. (Интересно, с разницы в цене этот, фактический инвестор заплатил налоги?) Помимо вопросов по налогам, возникает вполне обоснованный вопрос, а почему при регистрации сделок переуступки регистрирующий орган не увидел в действиях этого человека – деятельность инвестора, а для физического лица деятельность была незаконной. Почему-то сведения о покупках-продажах квартир рядовыми ярославцами сразу становятся известными для налоговой инспекции, а тут физическое лицо, как фактический инвестор «наварил» с каждой квартиры от 800 тысяч до 1 млн. рублей – и молчок.
Иногда «свой человечек», это уже не физическое лицо, а какая-то организация. Благо у нас риелторских фирм не мерянное количество. Но игры с уводом денег со стройки через риелторские фирмы сейчас реже, потому что в законе 214 ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве» существует прямой запрет на подобные игры – инвестору запрещается до ввода дома в эксплуатацию продавать квартиры. Только зарегистрировав собственность после завершения стройки (а не договор долевого строительства) инвестор имеет возможность заниматься продажей готовых квартир. Совсем в недалекие времена, почему то забывали об этом требовании закона. Например, по стройке ООО «Альянса» за областной больницей, несколько квартир в незавершенке было продано агентством недвижимости «К» (название сокращено). Удивительно, как прошли регистрацию сделки.
Казалось бы, все эти игры с переуступками должны завершиться – сколько обманутых дольщиков, сколько уведенных денег.
Но застройщики не унимаются, и продолжают ходить по кривой дорожке.
Мне лично в 2012 году (а прошел год с начала скандалов с обманутыми дольщиками) дали один договор переуступки, где честно было написано, что первоначальный дольщик, переуступающий договор, вообще не выполнил свои обязательства по оплате долевого строительства. Так зачем же этот договор переуступки городить? Я наивно предложила - дайте мне прямой договор с застройщиком! Не дали, сославшись на некий интерес. Я предложила компромиссный вариант – дайте прямой договор долевого участия с непосредственным застройщиком, а я определенную сумму внесу в агентство, за то, что «поспособствовали». Опять отказали. Это было явно принципиальное нежелание ломать сложившуюся жирную практику с уводом денег с начатых строек ради какой-то разовой покупки квартиры.
Полагаю, у истоков многих неприятностей дольщиков стоят завышенные сметы, не будь их, не стали бы «кроить» застройщики. А то «крутят, крутят», и «закручиваются» так (аппетиты же растут), что начинают уводить не только «превышение» по смете, но и необходимую часть сметы.
Кстати, огромное количество риелтеров и существуют благодаря этим завышенным сметам. Не будь питательной почвы из завышенных смет по строительству, чем бы им кормиться?
Но главная беда для дольщиков – это недобросовестные застройщики. И существование недобросовестных застройщиков на российском пространстве обеспечивается благоприятным, для жуликов и воров, российским законодательством. А сердцевина российского буржуазного законодательства - это статья 66 Гражданского кодекса, на основании которой так просто создавать цепочки юридических фирм, а впоследствии, «влёгкую», уходить от уголовной ответственности. А в сфере строительства почти идеальные условия для деятельности для жуликов и воров создали тем, что ликвидировали процедуру лицензирования строительной деятельности по почти всем направлениям..
А потому настало время рассказать типичную историю про обманутых дольщиков.
Чемпион по киданию Дольщиков Жаров из Квартала.
Все вышеизложенные схемы Жаров, чемпион по «киданию» дольщиков и первый рекордсмен знал досконально. И поэтому читатель, давайте проследим за его вкатыванием на чемпионский пьедестал. Интересующий наш Жаров свою карьеру «кидалова» начал на доме по адресу Ушинского 6А. Зайдите во двор бывшего здания областного суда, и вы увидите этот дом, иль с улицы Собинова тоже во дворы. Этот дом занял место хозяйственных построек, из-за ограниченности пространства вынужден был принять причудливые формы неправильного четырехугольника.
По документам Жаров И.А стал индивидуальным предпринимателем 26 октября 1999 года. Прошу обратить внимание на дату.
Договоры же на долевое участие граждан в строительстве офисов, квартир, и машино - мест в строящемся (вернее в объекте, который обещал построить) Жаров стал заключать уже в январе 2000 года. Читатель, задумайся, как смело действовал Жаров. Не успел так сказать опериться, а вот уже и договорчики посыпались.
Для убедительности перечислим их, первенцев гнезда Жарова. Я перед собой имею копии двух договоров- 5 января 2000г. он обещает В.И. С. квартиру по цене 6,5 тысяч за квадратный метр, в тот же день другому дольщику по цене 10,9 тысяч рублей. Сразу ясно, что В.И.С. какой-то нужный человек. Впрочем, может, я и ошибаюсь, может кредиторы с утра с ножом к горлу, и будущая квартира ушла по бросовой цене хрущевки. В апреле и мае 2000 года цена как-то «устаканивается», и всем гражданам примерно по 10-11 тысяч за квадрат. Это была именно рыночная цена по тому году - сама искала новую квартиру для обмена. Но традиционно к зиме рост цен, и в ноябре-декабре 2000 года, и почти весь следующий 2001 го договоры стали заключаться по цене 13 тысяч за квадрат Жаров и собирал деньги именно по этой цене.
На свет появляется постановление мэра Ярославля - В.В. Волончунаса, за № 1878 от 26 июня 2001 года о выделении земельного участка в аренду для ИП Жарова! Чуете, какая мощная поддержка была у Жарова на верхах, если он за полтора года до издания постановления мэра о выделении земельного участка уже активно собирал деньги на стройку. После постановления мэра с Жаровым договоры стали заключать и организации на офисные помещения, поверили Жарову и более осторожные дольщики. Наступает 2002 года. Понятно после зимнего роста цены поднялись. Предо мной три договора. Два сотоварища заключают договор от 1 апреля 2002 на офисные помещения по 15,5 тысяч за квадрат. Северянин из Коми захотел переехать в Ярославль, у него договор от 25 мая 2002 года на квартиру в 101 квадрат все по той же цене 15,5 тысяч. А вот как раз между ними договор, за который никак не оправдаться, почему у него такая смешная цена 2 апреля 2002 года некой И. С К., внимательный и отзывчивый Жаров гарантирует постройку квартиры площадью 92 кв. м за 809140 рублей… Разделили, читатель цифирку?! Правильно по 8,8 тысяч за квадрат. А теперь проведем обратную операцию - 92 квадрата помножим на 15,5 тысяч. И узнаем, что для обычного гражданина цена квартиры составила бы 1 млн. 426 тысяч рублей. Таким образом, неизвестная гражданка получила от отзывчивого Жарова более 600 тысяч экономии. Ясно, что дама работала в некой влиятельной областной структуре. Но на этом Жаров не остановился. Появляется еще один договор, коим полковнику УБЭПа Жаров гарантирует постройку квартиры в 91,36 кв.м. и в счет оплаты соглашается принять старую двухкомнатную квартиру площадью 54 кв.м, в которой полковник и проживал на момент заключения договора. Поддержка дальнейшей деятельности Жарова была обеспечена в полном объеме.
Стройка шла так себе.
Смелый Жаров это дом с уважаемыми людьми и фирмами рискнул не достроить. Сделал коробку, подвел коммуникации, поставил внутренне оборудование, а все что внутри квартир и офисов необходимо было сделать - забросил напрочь. Отдельным дольщикам все же сделал внутренние работы, но не всем. В 2005 году (срок завершения строительства в договорах вначале значились май, потом декабрь 2001 года, а затем ноябрь 2003 года) дольщики вынуждены были заявить иск в Кировский суд о признании за ними права собственности на незавершенное строительство. А куда было им деваться? Потому что Жаров принимал деньги за долевое строительство различными способами – и в кассу, и на счет, и под приходные ордера. Да, да, было и такое. Видя столь горячее желание Жарова нарушать Правила бухучета, дольщики и заявили иски.
Во время судебного разбирательства один дольщик едва не лишился квартиры. Потому ответчик Жаров заявил, что одна квартира была продана им дважды, и он просит (!) чтоб было признано право собственности за некой гражданкой Б., которая ему уплатила деньги по приходным ордерам. Вот тут-то бы сразу после суда и возбуждать уголовное дело по мошенничеству иль по ст. 303 УК РФ – фальсификация доказательств в отношении Жарова, но дольщик, что чудом отстоял свою квартиру, не стал писать заявления. Было так сказать покушение со стороны Жарова, но было предотвращено. Чудо состояло в том в том, что в спорном договоре от 2000 года срок ввода значится май 2003, тогда как у всех, кто заключал в то время договоры, срок ввода значился ноябрь 2001 года. Так что всем сразу стало понятно, что договор был написан для суда задним числом.
Об этой истории писала газета «Ярославская неделя» в номере 28 от 13 июля 2005 года.
Следует заметить, что в этом решении указывалось, что дольщики в ноябре 2003 года доплачивали Жарову, и он выдавал дольщикам квитанции. Доплатила и И.С.К., наравне со всеми. У большинства дольщиков квадратный метр стал на уровне 16,5 тысяч, у нее около десяти тысяч. Полковник УБЭПа квартиру в счет оплаты не отдал, и в Решении суда малопонятные слова об оплате 960 тысяч рублей, но говорится, что якобы свои обязательства по оплате полковник выполнил 12 декабря 2000 года, ему тоже выдана квитанция. Поди, проверь, а был ли мальчик, то бишь деньги. Полковник свою новую построенную Жаровым квартиру продал другому влиятельному человеку, по рыночной цене, разумеется.
Продолжение кидалова.
На этом проблемы дома по улице Ушинского не закончилась. Право собственности на незавершенку есть, а в доме жить можно не во всех квартирах. Дольщик Волнухин В.В. заявляет иск опять таки в Кировский суд (дело 2-162/09) о понуждении к исполнению обязанности в натуре – т.е. о понуждении Жарова к достройке дома. Жаров заявил встречный иск о прекращении своих обязательств перед дольщиками по выполнению условий договора по достройке дома, по вводу его в эксплуатацию.
Стойте и не падайте все прочие обманутые дольщики. Суд Решением от 20 августа 2009 года после долгого судебного разбирательства иск Волнухина удовлетворил частично. Суд взыскал немного неустойки за нарушение сроков завершения строительства, суммы в счет возмещения морального вреда, в главной же части исковых требований – о понуждении Жарова к завершению строительства квартиры и сдачи дома в эксплуатацию – отказал, удовлетворив иск Жарова о прекращении его обязательств перед дольщиками. Обосновывая свое Решение, судья Петухов записал в мотивировочной части: «поскольку Решением Кировского районного суда Ярославля от 5 мая 2006 года за дольщиками указанного дома было признано право собственности на долю в праве долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд полагает, что с 7 августа 2006 года обязательства, принятые Жаровым И.А., по строительству дома и введению его в эксплуатацию, прекращены… Учитывая, что указанные лица приобрели право собственности на незавершенный строительством объект, суд считает, что собственники помещений в доме должны осуществить ввод указанного дома в эксплуатацию, а не Жаров И.А.». Не буду далее цитировать Решение, не принципиально сейчас разбираться в тонкостях юриспруденции. Отмечу только, что судья применил не конкретную статью, а аналогию, и сослался на п.1 ст.417 ГК РФ, приравняв решение суда к акту государственной власти, который де препятствует исполнению Жаровым своих обязательств. В Решении суда, судья Петухов пытается оправдать применение аналогии: Жаров де не владеет земельным участком ни на праве аренды (а Жаров не продлил аренду, как не продлил и Разрешение на строительство), и что он якобы не имеет права взять этот участок в аренду, т.к. дольщики являются собственниками незавершенного строительства, и только де они могут взять в аренду или оформить право собственности на земельный участок. И вот эта, правовая неопределенность в отношении земельного участка лишает (интересно , а как?!) де Жарова возможности завершить строительство и сдать дом в эксплуатацию. Областной суд поддержал позицию Кировского суда. В той же газете «Ярославская неделя» журналист Е. Гренев привел слова одного из участников процесса (номер за 12 мая 2009г.) – «В случае удовлетворения иска Жарова может сложиться опасный прецедент - появится еще одна лазейка для недобросовестных застройщиков. Собрал деньги полностью, жилье не достроил, предложил подтвердить права…ушел». Как видим, вещие слова вполне оправдались. Нынешние ярославские недобросовестные застройщики именно так и делает, замораживает строительство, потом пугают дольщиков, что недострой могут отобрать в счет долгов, его же, застройщика долгов, появляются иски от кого-то (понятно, что с липовыми долгами). Испуганные дольщики заявляют иски о признании права собственности на незавершенное строительство. Довольные недобросовестные застройщики потирают руки – дело в шляпе. Они, как никто другой знают, что судебная практика великое дело. И после признания права собственности дольщиков на незавершенку, спокойно покидают стройку насовсем, в расчете на ярославскую фемиду (пишу с маленькой буквы)… Дольщики рискуют все же признавать право собственности на незавершенку, но регистрировать решения судов в Федеральной регистрационной службе не торопятся. Боятся все той же ярославской фемиды, которая откажет в возможном иске к застройщику о понуждении застройщика к завершению строительства и сдаче дома в эксплуатацию.
Интересно, а знает ли Минрегион РФ о подобной ярославской судебной практике, знает ли об этом решении Верховный Суд Российской Федерации? И знает ли об этом Президент. И почему спокойна наша областная прокуратура, почему еще в 2009 году не был принесен протест в отношении этого незаконного и подлого по отношению к обманутым дольщикам, решения суда?!
Дольщики Жарова писали письма в различные структуры, как до суда, так и после него. Но ни одна из госструктур не проверила Жаров по поводу использования средств дольщиков, даже те – последние поступления, хотя закон 214 ФЗ вступил в силу 1 апреля 2005 года, знаковый день, так по нему в соответствии с первого апреля и работают…
Ну и как должен был вести себя. Жаров дальше после столь благополучного для него решения суда? Конечно же, действовать с еще большим размахом!!!
Второй этап карьеры Жарова – Квартал.
До сих пор меня мучает вопрос: «Почему до сих пор нет служебного разбирательства в отношении должностных лиц разных структурных подразделений мэрии города Ярославля? Тех самых, что после победоносного для Жарова Решения судьи Петухова начали ему выделять один земельный участок за другим. Нет служебных проверок, почему нет, не понимаю! Формальная отмазка есть - земельные участки выделялись не Жарову И.А., а фирме ООО ПСК «Квартал». А по существу?! Как удалось, только что организованной фирме, получить следующие участки под строительство в 2007-2008 годах:
1. участок на пересечении улиц Бабича и Блюхера на строительство трех сблокированных 10-ти этажных домов,
2. на ул. Гражданской, № 20 – для строительства пятиэтажного дома,
3. на той же улице строение № 19 – для десятиэтажного дома,
4. два участка на строительство гаражных комплексов.
Итого уже только под фирму «Квартал» Жаров получил пять земельных участков. Вот так она и начиналась трагедия обманутых дольщиков 2009-2011 года.
Скандал по поводу дома на улице Ушинского во время выдачи ПСК Квартал разрешений на строительство в 2007 году еще не затух. И публикации в прессе были, и письма дольщиков продолжали идти в различные структуры. Куда только не писали в период с 2004года по 2009 год дольщики дома на ул. Ушинского. Им слали отписки левой рукой, а правой подписывали разрешения на строительство, документы по выделению участков ПСК Квартал, где всем распоряжался Жаров.
Но это еще не все земельные участки и объекты. Знающие люди утверждают, что ООО «Дефор» также принадлежит Жарову, и эта фирма получила земельный участок на улице Лескова, строение 23, и второй участок по проспекту. Фрунзе, строение 77.
Читатель, вам дурно не стало - от обилия участков у Жарова, от возможной беды, которую может принести Жаров. Он и наворотил.
Разрешение на строительство самого большого дома на Блюхера-Бабича было получено 23 января 2007 года, потом оно продлевалось, срок завершения стройки - ноябрь 2009 года. При сметной стоимости дома в 460 млн. руб., Жаров собрал денег с избытком - 471 млн. Следует иметь в виду, что в смете уже учитываются и высокие накладные расходы, и сметная прибыль, и цены на строительные материалы закладывались по максимуму.
С первых же шагов последовали нарушения закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…» В законе есть запрет на собирание денег граждан иными организациями, кроме застройщика. Но формулировка о запрете в статье третьей закона такова - «Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается». Некий гражданин Ц., который фактически купил у Жарова аж 45 квартир сразу на самом начальном этапе, когда еще и фундамента не было, по цене 16 тысяч рублей (!) за квадратный метр, нашел как обойти этот запрет. Он заключал с ПСК Квартал не договор инвестирования, а обычный договор долевого строительства. Как обычный гражданин, но на 45 квартир! А потом эти договоры путем переуступки прав требования передавал другим гражданам. И эти договоры благополучно зарегистрировали в регистрационной службе. Внимание - покупал он по 16 тысяч, перепродавал по другим ценам. Но в договоре по переуступке новые цены, понятно, не указывал. Как уж он убедил граждан поставить заниженную цену непонятно, потому что гражданам было выгодно показать в договоре настоящую цену квартиры. В соответствии с Налоговым кодексом дольщики в этом случае имеют налоговые вычеты в размере фактической стоимости квартиры, но не более 2 млн. руб. Непонятно, поечму они соглашались ставить в договоре меньшую сумму?! Фактически этому риэлтеру, ярославцы, во-первых, помогали уходить от налогов, во- вторых, избегать уголовного преследования за незаконную предпринимательскую деятельность.
А теперь прикинем общий итого, сколько через эти 45 договоров на начальном же этапе было уведено денег дольщиков.. Заключи 45 граждан договоры долевого участия в строительстве напрямую в ПСК Квартал, эти деньги числились бы как полученные от дольщиков по бухгалтерскому балансу застройщика. Застройщику за 45 квартир от гражданина Ц. поступили средства из расчета 16 тысяч за квадрат, сам же Ц. «хапнул» по 20-30 тысяч за квадрат. Короче, риэлтеру мимо кассы ПСК Квартал ушло как минимум, 30 млн. рублей. Продавались и однушки, и трешки, разница составляла от 500 тысяч до 1млн руб. с квартиры.
Внимание, будущие дольщики! Если вам предлагают подобную схему, пусть даже через зарегистрированных инвесторов (а не как в нашем случае - через подставного Ц.) не соглашайтесь ни в коем случае, и бегите от подобного строительства подальше. Задайте вопрос - а кому это выгодно, что посредник получит денежную солидную разницу, вместо того, чтобы эта разница шла на благо строительства! И будьте догадливы - все эти схемы без согласия застройщика невозможны. А если застройщик согласен, что какие-то господа заключают договоры такого типа, следовательно он… Додумывайте сами. Настоящий инвестор продаст квартиру только после ввода дома в эксплуатацию. А все то, что якобы инвесторы продают до завершения строительства, - все это от лукавого.
Как бы пригодились сейчас эти 30 млн. рублей для завершения строительства дома на ул. Блюхера!
Остается весьма слабая надежда, что следствие все же проведет анализ в отношении договоров с Ц., за сколько он фактически перепродал каждую из 45 квартир, и деньги «вернут» на строительство. Будущим дольщикам все это на заметку. Как говаривал Бисмарк, легко учиться на собственных ошибках, но мудр тот, кто учится на чужих.
По идее господина Ц. пора привлечь к уголовной ответственности и взыскать «уведенные деньги» в пользу дольщиков.
Второй важный момент сбора денег с дольщиков на этот дом - внесение крупных сумм денег непосредственно в кассу предприятия. Знаю, что по крупным расчетам между юридическими лицами и предпринимателями (свыше 100 тысяч рублей) все должно совершаться через банк. Но у Жарова как всегда – часть денег дольщики за квартиры вносили в кассу предприятия. И здесь вторая важная заметка для будущих дольщиков. Пусть это даже и не является нарушением, но никогда, ни под каким соусом, не вносите денег на долевое строительство через кассу застройщика. Вам действительно дадут приходный кассовый ордер и даже с номером. Но эти шаги – взнос через кассу дает возможность застройщику не учитывать эти деньги, и не отчитываться по ним. Если застройщик нормальный – деньги из кассы пройдут и по кассе, и по главной книге, и будут внесены на расчетный счет застройщика. А если недобросовестный застройщик, то ваши деньги до расчетного счета могут не дойти. Взнос через кассу - это облегчение для недобросовестного застройщика для воровства
Обычно застройщики, убеждая людей вносить деньги в кассу, говорят: мол, так быстрее, меньше денег платить банку. Все наоборот, банку, где находится расчетный счет застройщика, невелики хлопоты принять от вас деньги и зачислить их на счет застройщика. Чем больше денег у банка, даже чужих, тем легче ему оперировать ими. И главное – на руках у вас будет документ третьей, так сказать, незаинтересованной стороны, в качестве доказательства, что деньги на долевое строительство вы вносили.
Взносы в кассу хозяйствующих юридических лиц происходят постоянно - покупка дров, фанеры, кирпича, но в тот же день вам товар и выдают. А квартиру строят годами, и сами можете потерять приходный ордер, и в самой добросовестной организации может потеряться документ, а вот по банку след операции с вашими деньгами всегда сохранится. Но когда ж вы внесете деньги в кассу недобросовестного застройщика, и следов по бухгалтерским проводкам может не остаться от ваших платежей.
Выполни Жаров свои обязательства, то имел бы, только по смете 20% чистой прибыли; сократил бы наверняка накладные расходы, заложенные в смете, е еще 10% плюсом, а закупай материалы не по максимальной стоимости, как в смете, вот тебе и еще плюсы к прибыли. Так что как минимум, 30% прибыли Жаров имел бы точно. Но этого показалось Жарову мало….
Этапы борьбы.
Уже к лету 2009 года дольщики поняли, что их крепко обманывают, потому что, выстроив коробку дома, Жаров перевел стройку в вялотекущий процесс. Одновременно получив еще два участка под застройку, дом в Брагино фактически забросил... без крыши. Вы понимаете весь ужас состояния дольщиков?!
Дольщики принялись писать коллективные письма в мэрию, прокуратуру Кировскую, Дзержинскую, в областную прокуратуру, в областной департамент по строительству. Весь 2009 год прошел в бесперспективной переписке. Читая ответы на их коллективные обращения, у меня, стороннего человека, кулаки сжимались. Просто назвать ответы инстанций отписками, язык не поворачивается. Это еще хуже. В 2-3 ответах ― цитирование закона о долевом строительстве, разъяснения (как будто перед ними малые дети и закон сами не смогли прочитать) о правах дольщиков, в другом письме ― издевательское предложение обращаться в суд. Короче ― дольщики про Фому, а инстанции про Ерему. Дольщики ― примите меры и проверьте, куда делись наши деньги, а все инстанции ручки в сторону, типа мы не в теме, мы вам разъяснили права, сами разбирайтесь по судам.
Кстати, в одной подконтрольной властям газете, журналистка написала, что Вахрукову приходится де разбираться с тяжелым наследием предшественника- недобросовестными застройщиками. Только два дома в чистом виде можно отнести к лисицынскому периоду. А все остальное ― гнойники вахруковского периода. Вот и этот дом. Разрешение действительно, с 2007 года. Но сбор денег дольщиков, основной этап строительства происходил в вахруковский период. Именно подконтрольный Вахрукову департамент строительства области должен был контролировать и ход стройки, и соблюдение СниПов и ГОСТов, и сбор денег, и целевое использование денег дольщиков. Но не контролировал.
Наступила зима 2009-2010года, дом в протечках, вода в подвале. Дольщики в тихом шоке. Но продолжают писать. В феврале 2010 года получен смешнейший ответ от Департамента строительства: департамент де намерен обратиться в суд с иском к Жарову и запретить ему привлекать деньги дольщиков. Причем тут подобный иск, деньги же уже полностью собраны на строительство дома, но где они? Только в апреле 2010 года дольщикам представили бухгалтерский баланс застройщика, по которому незавершенного строительства у Жарова по шести домам(!) и двум гаражным комплексам значилось всего на 373 млн. руб. И это при 471 млн. рублей собранных только с дольщиков одного(!) дома. Что поразительно ― ничего до апреля 2010 года против Жарова не было предпринято, ни со стороны правоохранительных органов, ни со стороны органов исполнительной власти. Не строители по специальности и то знают факт: если стоит только коробка дома, это около 50% готовности дома. Дом находится не за тридевять земель, глянуть можно. Ведь и глядели, но играли в непонятки.
Весь 2010 год прошел в бесплодной переписке и бесплодных совещаниях. Складывалось впечатление, что бухгалтерские балансы строительных фирм, контролирующие органы по строительству читать вовсе не умеют. Но зато умели читать дольщики. Их заинтересовала в балансе ПСК КВАРТАЛ строчка «прочие оборотные активы» - 270 млн. рублей. Долго добивались дольщики через департамент строительства области расшифровки этого актива. Особенно подчеркиваю факт — добивались дольщики. Наконец, получили ошеломительный ответ: эта сумма взята лично Жаровым из кассы под отчет, и является подотчетной суммой! Каково, единственный случай, наверное, в Ярославле, чтоб директор посмел взять из кассы аж 270 млн. руб. под отчет, да еще годы не отчитывался. Это известие ввергло дольщиков в шок. И они уже летом усиленно собирают всяческую информацию о Жарове. И без особой надежды на успех вновь пишут письмо, в прокуратуру Дзержинского района. Безрезультатно. Тогда пишут в областную прокуратуру.
|
|
